险资进军不动产须防风险蔓延
近年来，许多保险公司纷纷在京沪广深等经济发达城市的金融中心区或黄金商业地段，购置优质办公物业。在险企投资组合中，房地产作为国内“只涨不跌”的优质标的，一直备受保险资金的青睐，房地产的回报周期与保险资金长久期的特征也不谋而合。随着房地产行业调整及分化压力开始显现，目前已经有多个不动产债权投资计划被业内专家提示风险。
险资青睐不动产 年投资过千亿
分析人士表示，资本与不动产的深度结合已成保险业发展的一大趋势，跨界带来的资源整合将丰富双方业态和盈利模式。考虑到房地产行业整体经营稳定性和较高的预期回报，注重长期性和安全性的保险资金必然表现出对不动产的钟爱。
据统计，截至11月初，2016年年内已有超10家保险公司参与不动产投资，总金额已超千亿，约1123亿元人民币。其中，投资国内不动产近306亿元，投资国外不动产约817亿人民币。同时，不同保险公司投资不动产的方向有所区别，商业用地、医疗养老占前两位。中国保险资产管理业协会发布的最新数据显示，今年前9个月，21家保险资产管理机构共注册各类资产管理产品104个，合计注册规模2145.51亿元。其中，不动产债权与基础设施债权占比达到了74%。
目前，越来越多的房企在增发时选择主动引入险资作为投资者。据了解，截至2016年6月，共有9家险资参与了8家房企的定增，持股比例在0.18%~9.15%间不等。除了世茂和天业外，有险资参与增发的其余6家均为央企和国企。
一位保险资管人士坦言，资金量级和预期投资回报率是险资的两个主要投资标准，而不动产债权投资计划由于项目相对好找，回报也相对较高，所以成为险资青睐的对象。今年多项不动产债权投资计划的信息披露公告显示，相比基础设施债权投资计划，不动产债权投资计划利率相对较高。
地产调控进入关键期 保监会严令自查
在低利率环境、高波动性及优质资产稀缺的多重压力下，险资投资不动产被业界视为一种市场的选择。不过，随着房地产行业调整及分化压力开始显现，目前已经有多个不动产债权投资计划被业内专家提示风险。
国庆长假前后，全国20多个城市密集出台调控措施，政策内容集中在限购、限价、增加供应等方面。11月中上旬，杭州、深圳、南京、武汉等城市都在此前基础上进一步收紧了楼市政策，并将调控手段聚焦在了货币政策上。当月月底，上海、天津、北京也先后跟进。
受调控政策影响，楼市成交量下滑态势延续了一个多月。根据中原地产统计，12月首周(11月28日-12月4日)，全国54个城市签约住宅5.74万套。虽比此前一周有所升温，但成交量已连续5周低于6万套，比11月前的平均成交水平下降近两成。
针对不动产投资面临的一系列风险，近日，中国保监会下发了《关于开展不动产投资及基础资产为不动产的金融产品投资自查有关事项的通知》，要求各类保险机构应当就不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况开展自查。据了解，《通知》强调了三大核心内容：一是保险机构应当严格遵守不动产投资监管政策规定，规范开展投资运作；二是保险机构应当加强内部管理，严格控制投资风险；三是保险机构应当开展不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况自查，并及时报送自查报告。
专家指出，自查令对有那些专门做地产投资的保险企业影响较大，尤其是大股东是地产背景的。据了解，目前200多家保险机构中，至少34家保险公司有明显的地产背景股东。投资渠道不多，是保险资金青睐房地产资产投资的一个重要原因。
投资三部曲 避免流动性风险
专家提示指出，险资涉足不动产投资需要避免流动性风险。房地产项目尽管具有保值增值潜力，但退出机制上受制约，变现能力差，因此，房地产投资应当以长期投资、价值投资为原则，避免“炒楼”行为。房地产投资能否升值、投资收益无法准确预测，受当前房产增量和存量因素的影响。办公楼宇、商业地产不同程度空置率，写字楼租金下滑，保险公司应该通过全国性不动产资产配置、多元化不动产投资模式，做到分散风险、稳定收益。另外，险企投资不动产应避免法律风险，对房地产投资领域特点、风险以及市场状况进行考察研究，结合自身业务发展和资金实力进行综合权衡，建立长期完善的房地产投资研究、决策和风险管控制度。
保险资管人士指出，目前，大型保险企业将保险资金投入不动产，面临的最大问题是专业团队打造，险资如何设立自己的投资团队，无论是什么样的团队都要在直投阶段，项目设立阶段需要专业的人才来操作，包括未来资产处置、整合，内部资本和实体结合，都需要专业团队来打理。
据了解，购买成熟物业、间接参与房地产项目开发、投资房地产企业股权及资产证券化产品，是保险资金投资房地产“三部曲”。直接购入成熟物业仅仅是保险资金直接投资不动产的“初级阶段”、“萌芽状态”，“屯楼”不是投资的最佳选择。保险资金探索投资房地产的初始阶段，由于保险公司普遍没有专业的房地产开发管理团队，缺乏投资经验，以投资现有的成熟物业为主或以购买房地产企业股权或房地产投资信托基金(REITs)等间接方式进入，避免过早介入保险公司并不熟悉的土地开发和工程建设等项目产生风险。如果大型保险公司自建大楼，比买楼的成本要大大降低，保险资金的回报率会更高，而且还可以按照自己的规划设计，建成具有本公司特色的标志性建筑，树立公司的形象。
